Wanneer mag u als verhuurder indexeren en met hoeveel?

24/11/2021

U hoorde wellicht ook dat de gezondheidsindex de laatste tijd sterk gestegen is. In het afgelopen jaar was er alvast een stijging van meer dan 2%. Mag u de huurprijs dan ook verhogen en aanpassen aan de nieuwe index?

Wanneer mag u indexeren?
Indexeren op ‘verjaardag van het contract’. Dat is inderdaad nog altijd het principe. Gaat het om een woninghuurcontract, dan mag u dat als verhuurder altijd indexeren, tenzij indexatie uitgesloten is in het contract. Voor een woninghuur die ingegaan is op 1 december mag u de huurprijs m.a.w. elk jaar op 1 december indexeren. Het is dus niet zo – wat soms gedacht wordt – dat dat bij de start van een nieuw kalenderjaar moet gebeuren.
Let op!  Bij een ‘gemene huur’, zoals de huur van een kantoor, magazijn, enz., en bij een handelshuur kan indexatie enkel als het in het contract staat.

Hoe berekent u de nieuwe huurprijs?
Indexformule. De formule voor de indexatie ligt wettelijk vast: de aangepaste huurprijs = (basishuurprijs (voorzien in het contract) × nieuw indexcijfer) / aanvangsindexcijfer.
Bij gemene huur en handelshuur. Wilt u een handelshuur of gemene huur indexeren, dan neemt u voor het ‘nieuwe’ indexcijfer de index van de vorige maand (maand vóór de maand waarin het huurcontract inging). Voor het aanvangsindexcijfer neemt u de index van de maand vóór de maand waarin het contract gesloten was.
Voorbeeld. Een contract voor een kantoor werd getekend op 05.10.2020 om in te gaan op 01.11.2020. De huurprijs kan ten vroegste geïndexeerd worden op 01.11.2021, waarbij het nieuwe indexcijfer het gezondheidsindexcijfer is van de maand oktober 2021 en het aanvangsindexcijfer dat van de maand september 2020.
Let op! Meestal past u de gezondheidsindex toe, maar dat is niet altijd zo. Gaat het om een huur van vóór 1994, dan neemt u het indexcijfer van de consumptieprijzen als aanvangsindex.
Hoe toepassen bij woninghuur? Voor contracten voor een woning gelegen in Vlaanderen gesloten vóór 01.01.2019 of in het Brussels of Waals gewest, geldt ook die regeling.
Anders voor recent contract in Vlaanderen! Het aanvangsindexcijfer is volgens het Vlaams Woninghuurdecreet immers de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De datum van ondertekening van het contract speelt dus geen rol meer.
Voorbeeld. Een woninghuur in het Vlaams gewest werd gesloten op 05.10.2020 en startte op 01.11.2020. De huurprijs kan geïndexeerd worden op 01.11.2021, waarbij het nieuwe indexcijfer het cijfer is van de maand oktober 2021 en het aanvangsindexcijfer dat van de maand oktober 2020.
De huurcalculator brengt raad? Ja, gelukkig wel! U kunt nog altijd via de huurcalculator nagaan hoe de huurprijs wijzigt door de indexering : https://statbel.fgov.be/en/themes/consumer-prices/rent-calculator .

Niet automatisch.  De indexatie gebeurt niet automatisch. De verhuurder moet de verhoogde huurprijs elk jaar opnieuw schriftelijk melden aan de huurder, het liefst per aangetekende brief.

Terugwerkende kracht van 3 maanden. De verhuurder mag de nieuwe huurprijs met een maximale terugwerkende kracht van 3 maanden laten ingaan. Vraagt hij de indexatie bijvoorbeeld in december aan? Dan mag hij de nieuwe huurprijs pas vanaf september – 3 maanden eerder – laten ingaan.

Niet verplicht. Het is mogelijk dat de verhuurder de indexatie niet toepast, bijvoorbeeld uit vergetelheid. Of omdat hij vreest dat de aanpassing van de huurprijs de goede relatie met zijn huurder in het gedrang zal brengen. Het staat de verhuurder vrij om de indexatie een of zelfs meerdere jaren over te slaan.
Daardoor verliest de verhuurder niet het recht om de huurprijs nadien wél te indexeren, tenzij hij uitdrukkelijk afstand zou hebben gedaan van dat recht in het huurcontract. Bij veel huurders, die dan geconfronteerd worden met een plotse en aanzienlijke huurprijsverhoging, leeft het misverstand dat de verhuurder slechts mag teruggaan tot het jaar voordien. Niet dus: zelfs als de verhuurder een of meerdere jaren geen indexaties doorvoert, moet hij zich baseren op de basisformule, wat tot aanzienlijke huurprijsverhogingen kan leiden.

Tot slot: ook de huurder mag jaarlijks een indexering vragen. Dat zal echter alleen interessant zijn als het nieuwe indexcijfer lager ligt dan het aanvangsindexcijfer, zodat het indexeren van de huur zou lijden tot een lagere huurprijs.

Nog vragen? contacteer Immo-Desk op 0498 91 1234 of info@immo-desk.be

bron: tipsenadvies.be; tijd.be