Verhuur zwaar belast bij professioneel gebruik van woning?

Privé- versus beroepsmatige verhuur

Verschillend belastingregime. Als u een woning verhuurt die volledig privé gebruikt wordt door de huurder, zal u als privéverhuurder belast worden op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) × 1,40 (indexatiecoëfficiënt 2023 = 2,0915). Wordt de woning ook professioneel gebruikt door uw huurder, dan wordt u belast op basis van de werkelijke huurinkomsten. U mag daar nog een forfaitaire kostenaftrek van 40% op toepassen. Dat kostenforfait wordt wel begrensd tot 2/3 van het gerevaloriseerd ki.

Wanneer beroepsmatige huur? Er is fiscaal gezien enkel sprake van beroepsmatige verhuur indien de huurkost door de huurder in aftrek genomen wordt of indien de werkgever een deel van de huur terugbetaalt aan de werknemer. Indien uw huurder een vennootschap is, is er ook steeds sprake van beroepsmatige verhuur.

Tip.  Het louter ontvangen door de huurder van een forfaitaire vergoeding voor telewerk leidt niet tot een beroepsmatige huur (parl. vr., 27.05.2021) . De werkgever moet daartoe specifiek (een deel van) de huur terugbetalen.

Let op!  Het louter feitelijke gebruik van de huurwoning voor thuiswerk is dus geen criterium.

Contractueel uitsluiten. In de huurovereenkomst kunt u uitdrukkelijk uitsluiten dat uw huurder de woning beroepsmatig mag gebruiken en dat hij bij overtreding de fiscale meerkost moet vergoeden. Wenst de huurder toch gedeeltelijk beroepsmatig gebruik te maken van de huurwoning, dan kunt u overwegen om een opsplitsing van de huurprijs te maken voor het privégedeelte en het beroepsmatige gedeelte.

Let op!  Indien de woning gedeeltelijk privé en gedeeltelijk beroepsmatig gebruikt wordt, zal in principe de volledige huur beroepsmatig belast worden, tenzij u de huurprijs opgesplitst heeft.

Aangifteplicht

Door de verhuurder. Voor een niet-beroepsmatig gebruikte verhuurde woning volstaat het om enkel het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aan te geven. Dat bedrag vult u in naast code 1106/2106. Wordt de woning wel beroepsmatig gebruikt, dan moet u behalve het ki ook de professionele brutohuurinkomsten aangeven. Het (niet-geïndexeerd) professionele ki geeft u aan naast code 1109/2109, de professionele brutohuurinkomsten geeft u aan naast code 1110/2110.

En de huurder? De minister van Financiën kondigde onlangs in de media aan dat indien de huurder (een deel van) de huurprijs in aftrek neemt, hij dat vanaf de aangifte in 2024 in een bijlage bij zijn belastingaangifte zal moeten vermelden op straffe van niet-aftrekbaarheid van de huurkost. De aangekondigde aangifteplicht is te beschouwen als een controlemaatregel. Indien de huurprijs in aftrek genomen wordt, is er immers sprake van beroepsmatige verhuur, en de fiscus wil controleren dat de verhuurder dat ook wel correct aangegeven heeft.

In die bijlage zal de naam en het rijksregisternummer van de verhuurder opgenomen moeten worden, het adres van het pand, het totale bedrag van de huur en het deel ervan dat afgetrokken is als beroepskosten.

Als uw huurder de huurwoning professioneel gebruikt en de huur fiscaal aftrekt of vergoed krijgt van de werkgever, wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten. Vanaf 2024 zou de huurder een specifieke bijlage moeten invullen, waardoor er meer controle mogelijk is. Voorkom problemen door professioneel gebruik in de huurovereenkomst uit te sluiten en koppel er het best een sanctie aan.

Bron: tipsenadvies.be