Verkoper blijft nog even in woning, hoe fiscaal regelen?

21/12/2023

Stel, u heeft als koper van een woning met de verkoper afgesproken dat hij na de verkoop nog een tijdje in de woning mag blijven wonen. Kan dan het best een vergoeding afgesproken worden? En hoe zit dat fiscaal gezien?

____________________

Bezetting ter bede
Even schetsen. In principe verkrijgt u het eigendomsrecht en dus ook het genot van de aangekochte woning op het ogenblik dat de authentieke akte verleden wordt. U kunt echter vrij met de verkoper afspreken dat hij toch nog even het genot van de woning behoudt, bv. omdat hij zijn verhuis nog moet regelen, omdat zijn nieuwbouwwoning nog niet klaar is, enz.

In de praktijk. Praktisch gezien wordt een dergelijk uitgesteld genot geregeld via een zgn. bezetting ter bede. Die overeenkomst gunt een genotsrecht wegens bijzondere omstandigheden en maakt het mogelijk om bv. de bepalingen van de Huurwet uit te sluiten. U kunt in die overeenkomst dan ook een vergoeding afspreken.

Let op! Kan de verkoper kosteloos het genot behouden, dan is er technisch sprake van ‘bruikleen’.

Fiscale gevolgen
Heeft dat invloed op het verkooprecht? Het verkooprecht wordt berekend op de prijs, maar ook op de lasten die de koper moet dragen. Indien er na ondertekening van de akte door de bezetter (verkoper) effectief een bezettingsvergoeding betaald wordt, is er geen sprake van een ‘last’ en moet u dus ook niet meer verkooprecht betalen. Dat geldt in alle gewesten.

Tip. Het is daarom het eenvoudigst en veiligst om een bezettingsvergoeding af te spreken. Dan vermijdt u in ieder geval fiscale perikelen over de aanpassing van de heffingsgrondslag.

In Vlaanderen. In Vlaanderen is de regeling zo dat als de partijen niet zelf schatten via een pro-fiscoverklaring in de akte, Vlabel een forfaitaire waardering voorziet. Per maand van bezetting wordt 4% gerekend op 1/12 van de verkoopwaarde van het pand in volle eigendom.

Let op! Hetzelfde geldt als de akte voorziet dat de bewoning verrekend is bij het bepalen van de verkoopprijs. Ook dan moet de last geschat worden en apart (extra) belast.

Tip. Als het verschil tussen de datum van ingenottreding van de koper en die van de betaling van de prijs niet meer dan één maand bedraagt, moet er geen extra verkooprecht betaald worden.

En in Wallonië en Brussel? Ook daar is de regel dat een kort gratis verblijf (één maand) niet extra belast wordt (aanschrijving 09.04.1856, nr. 536, §21, Rec.gén.enr.not., nr. 2751) . Vermeld dan in de akte dat het uitgesteld genot verrekend is bij het bepalen van de verkoopprijs. Gaat het om meerdere maanden en is de verkoopprijs niet voldoende hoog, dan kan de fiscus wel moeilijk doen. Er bestaat geen forfaitaire schatting.

Personenbelasting. De koper kan in die periode voor de personenbelasting belast worden op de onroerende inkomsten (op basis van het kadastraal inkomen (ki) van de woning, geïndexeerd en verhoogd met 40%), omdat het (nog) niet gaat om zijn eigen woning.

Tip. Indien hij geen andere woning bezit die hij als ‘eigen woning’ aangeeft, kan hij zich in principe echter toch beroepen op de vrijstelling van gezinswoning, omdat het voor de koper wegens een contractuele belemmering onmogelijk is om de woning te betrekken.

Conclusie: Blijft de verkoper de woning nog even bewonen na het verlijden van de akte, dan spreekt u daarover het best een zgn. bezetting ter bede af. Als de verkoper langer dan één maand de woning gebruikt, is het best om een bezettingsvergoeding af te spreken, zo niet riskeert u dat er extra verkooprecht betaald moet worden. Indien de koper geen ‘eigen woning’ aangeeft in de personenbelasting, kan hij zich in principe wel al beroepen op de vrijstelling van gezinswoning.

____________________

Steeds ter beschikking voor eventuele verdere inlichtingen.

(Bron: tipsenadvies.be)