Wat verandert in 2024 voor uw vastgoed?

Een nieuw jaar, nieuwe regels. Dat is in 2024 niet anders. Welke veranderingen op het vlak van vastgoed hebben een impact op uw portemonnee?

Eén btw-regeling voor wie sloopt en heropbouwt
Wie een nieuwbouw optrekt, betaalt in principe 21 procent btw op zowel de bouwmaterialen als de werkuren. Maar voor wie een gebouw sloopt om er een woning te bouwen kan er een verlaagd btw-tarief van 6 procent zijn.  Tot eind 2023 golden twee btw-regelingen, afhankelijk van de ligging van de kavel. Beide gaan op de schop en maken vanaf Nieuwjaar plaats voor één permanente regeling voor het hele land. Die is er alleen nog voor aannemingscontracten die een particuliere bouwheer afsluit met een aannemer. Wie een woning van een projectontwikkelaar koopt, zal 21 procent btw betalen. Wel is er in 2024 nog een overgangsregeling en zullen wij nog projecten aan 6% BTW kunnen aanbieden.
Aan het uniforme gunstregime zijn strikte voorwaarden gekoppeld, die vijf jaar gerespecteerd moeten blijven. Het moet gaan over uw gezinswoning, waar u zelf gaat wonen. Bovendien mag u geen eigenaar zijn van een andere woning. Voor de gezinswoning waar u tot dan woonde en voor erfenissen zijn er afwijkende regels.
Voorts mag de herbouwde woning een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter hebben. Daarbij worden alleen de woonvertrekken meegeteld. De oppervlakte van onder andere badkamers, wc’s, een washuis, bergplaatsen, gangen, kelders, zolders en garages tellen niet mee.

Vlaamse premie voor sloop en heropbouw aangepast
Komt u niet in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief voor sloop en heropbouw? De Vlaamse sloop/heropbouwpremie van 10.000 euro is verlengd voor omgevingsaanvragen vanaf 2024. De premie kan voortaan voor het volledige Vlaamse grondgebied aangevraagd worden. Er zijn wel enkele extra eisen. Zo mag er geen aansluiting meer zijn op het aardgasnet.

Premie voor asbestverwijdering in combinatie met zonnepanelen
Hebt u een niet-verwarmd gebouw zoals een stal, garage of koterij waarvan de dakbedekking bestaat uit asbest? Als u dat laat verwijderen en op het nieuwe dak zonnepanelen laat leggen, kunt u van de netbeheerder Fluvius een premie van 12 euro per vierkante meter asbestverwijdering krijgen.

Nieuwe verplichtingen EPC-certificaat
Alle appartementsgebouwen moeten een Energieprestatiecertificaat (EPC) voor de gemeenschappelijke delen hebben. Dat geeft aan hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen (vloeren, muren, daken…) en de collectieve installaties zijn. Er staan ook aanbevelingen in om de energieprestatie te verbeteren. Die verplichting staat los van verkoop of verhuur en werd gefaseerd ingevoerd.
Daarnaast moeten alle grote niet-residentiële eenheden van publieke en overheidsgebouwen, zoals kantoren, scholen en winkels, over een EPC voor niet-residentiële gebouwen beschikken.

Kleine aanpassingen aan Mijn VerbouwPremie
Mijn VerbouwPremie, de eengemaakte premie voor renovatie en energiebesparende investeringen van de Vlaamse overheid, loopt voort in 2024. Het bedrag van de premie is afhankelijk van het gezinsinkomen, de gezinssamenstelling en het type gebouw. Die inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd.
De tijdelijk verhoogde premiepercentages van 35 en 50 procent voor eigenaars-bewoners uit de middelste en laagste inkomenscategorie werden met 1 jaar verlengd voor aanvragen tot eind 2024.

Geen meeneembaarheid van betaalde registratierechten
Wie in het Vlaams Gewest een eerste gezinswoning verkoopt om een andere te kopen kan niet langer gebruikmaken van de meeneembaarheid van de registratiebelasting. Daarmee kon de registratiebelasting betaald op een vorige woning afgetrokken worden van de registratiebelasting die op een volgende woning moest betaald worden. De meeneembaarheid doofde al uit sinds begin 2022.

Erfpacht en recht van opstal worden duurder
De registratierechten die betaald worden bij de vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of opstal stijgen van 2 naar 5 procent. Die worden berekend op het totaal van de vergoedingen die de erfpachter of de opstalhouder betaalt aan de eigenaar.
Met een erfpacht krijgt de erfpachter het volle genot van vastgoed waarvan iemand anders de eigenaar is. Hij kan het goed voor lange tijd gebruiken alsof hij er zelf de eigenaar van is en dat gedurende minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar.
Een recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen aan te brengen op andermans grond, gedurende maximaal 99 jaar. Met een opstalrecht wordt u – in tegenstelling tot bij een erfpacht – automatisch eigenaar van gebouwen of beplantingen.

Voorkeurrecht voor Brusselse huurders
In het Brussels Gewest krijgen huurders een voorkeurrecht bij de verkoop van de huurwoning. De eigenaar is verplicht de woning eerst bij de huurder aan te bieden. De huurder heeft 30 dagen om de verkoop al dan niet te aanvaarden. De nieuwe regeling geldt niet voor kortlopende huurcontracten.

Onroerende voorheffing stijgt
De onroerende voorheffing is de jaarlijkse belasting die eigenaars van vastgoed betalen. Die is gebaseerd op het kadastraal inkomen (ki), het fictieve cijfer dat een huurwaarde op uw woning kleeft.
Door de jaarlijkse indexering van het ki zal de Vlaamse onroerende voorheffing die u volgend jaar betaalt tot 4,1 procent hoger liggen. In absolute bedragen kan die stijging van gezin tot gezin sterk verschillen, omdat de voorheffing ook afhangt van het belastingregime van uw gemeente en van uw gezinssituatie.

Vastgoedaktes worden duurder
Door de indexering stijgt het tarief voor een hypothecaire inschrijving (koopakte) van 240 naar 285 euro. Het tarief voor de registratie van een hypotheek (kredietakte) gaat van 230 euro (985 euro voor leningen van meer dan 300.000 euro) naar 270 euro (1.160 euro voor leningen van meer dan 300.000 euro). Tot slot zal de vergoeding voor een afschrijving (akte van kwijting) stijgen van 295 naar 350 euro.

Steeds ter beschikking voor eventuele verdere inlichtingen.